オフィス内装費用の相場は？用途・坪単価別の早見表と内訳を解説

オフィス移転や改装の見積もりを取ろうとしたとき、「そもそもいくらが適正なのか」がわからず手が止まってしまう担当者は少なくありません。相場感がないまま業者に相談すると、提示された金額が高いのか妥当なのか判断できず、逆に安すぎる見積もりに品質面の不安を覚えることもあります。この記事では、オフィス内装費用を用途・グレード別の坪単価と面積別の早見表で整理し、工事費の内訳、スケジュール、コストを抑える具体策までまとめました。予算の目安づけから稟議資料の作成まで、そのまま使える材料が揃います。

オフィス内装費用の坪単価相場｜用途・グレード別早見表

オフィス内装費用は「坪単価×面積」で概算します。坪単価は物件の状態（居抜きかスケルトンか）とデザインのグレードで大きく変わり、おおむね10万円から80万円の幅に収まります。まずは自社がどのゾーンに当てはまるかを把握するところから始めましょう。

タイプ	坪単価の目安	主な特徴
居抜き物件	10〜30万円	既存の内装・設備を流用。部分的な補修と原状回復のリセットが中心
スケルトン物件・一般オフィス	30〜50万円	床・壁・天井から設備一式を新設。最も標準的な価格帯
デザイン性重視オフィス	65〜80万円	造作家具、特殊素材、間接照明などを多用。採用広報やブランディング目的

坪単価は同じグレードでもビルの築年数や設備の状態、工事可能な時間帯によって上下します。特に都心の大型ビルでは夜間・休日作業が条件になることが多く、人件費の割増分が単価に乗ります。地域差や算出の考え方については、坪単価の計算方法や地域別の相場をまとめた記事もあわせて確認すると精度が上がります。

居抜き物件の内装費用相場（10〜30万円/坪）

前の入居企業が使っていた内装や設備をそのまま引き継ぐのが居抜き物件です。床・天井・照明・空調・パーティションが残っているため、工事は補修と部分的な変更が中心となり、坪単価は10〜30万円に収まります。30坪であれば300万〜900万円ほどが目安です。

コスト面のメリットは大きい一方、レイアウトの自由度は下がります。会議室の位置が自社の運用と合わない、配線が現在の人数に足りないといったケースもあるため、内覧時には既存設備の状態と将来の増員に耐えられるかを必ず確認してください。また、前入居者から引き継いだ造作の原状回復義務が自社に移る契約になっている場合があります。退去時の負担まで含めて総額で比較することが重要です。

スケルトン物件・一般オフィスの内装費用相場（30〜50万円/坪）

コンクリート躯体がむき出しの状態、いわゆるスケルトンから内装を組み上げるケースがこの価格帯です。床・壁・天井の仕上げ、照明、空調、電気配線、消防設備、パーティションまでを一式で新設するため、坪単価は30〜50万円が中心となります。多くの企業が実際に着地するのもこのゾーンです。

執務スペースを中心に、会議室2室と小規模なリフレッシュスペースを設ける標準的な構成であれば、35〜40万円/坪あたりが1つの基準になります。ここに個室ブースや大型のモニター設備、造作の受付カウンターなどを加えていくと50万円/坪に近づいていく、という感覚で捉えておくとよいでしょう。

デザイン性重視オフィスの内装費用相場（65〜80万円/坪）

採用広報や来客時のブランド訴求を目的に、デザインへ大きく投資する場合は坪単価65〜80万円が目安です。造作家具、天然木や左官仕上げなどの素材、間接照明の多用、什器の特注などが単価を押し上げます。

この価格帯を検討する際は、投資の目的を先に言語化しておくと稟議が通りやすくなります。「エントランスと会議室だけデザインに投資し、執務エリアは標準仕様に抑える」というメリハリのある配分は現実的な選択肢です。全体を高グレードにするのではなく、来客動線に予算を集中させることで、印象を保ちながら総額を2〜3割抑えられるケースもあります。

面積・人数規模別の内装費用シミュレーション

坪単価がわかったら、次は自社の規模に当てはめて総額を試算します。オフィスの必要面積は1人あたり2〜3坪が一般的な目安で、会議室やリフレッシュスペースを広めに取る場合は3坪以上を見込みます。以下は工事費のみの概算で、什器・OA機器・引越し費用は含みません。

面積	想定人数	居抜き（10〜30万円/坪）	標準（30〜50万円/坪）	デザイン重視（65〜80万円/坪）
10坪	4〜5名	100〜300万円	300〜500万円	650〜800万円
30坪	12〜15名	300〜900万円	900〜1,500万円	1,950〜2,400万円
50坪	20〜25名	500〜1,500万円	1,500〜2,500万円	3,250〜4,000万円
100坪	40〜50名	1,000〜3,000万円	3,000〜5,000万円	6,500〜8,000万円

予算を確保する段階では、この表の中央値に什器費（1人あたり10〜20万円）と引越し費用（1人あたり3〜5万円）、さらに予備費として工事費の10%程度を加えた金額を上申しておくと、追加工事が発生しても稟議のやり直しを避けられます。実務では、着工後に「電源が足りない」「間仕切りを1枚追加したい」といった変更が出るのはむしろ普通のことです。

内装工事の費目内訳と坪単価

見積書を正しく読むには、総額がどの費目で構成されているかを知っておく必要があります。標準グレード（30〜50万円/坪）の内訳は、おおむね次のような配分になります。

費目	坪単価の目安	内容
内装仕上げ工事	5〜10万円	床（タイルカーペット等）・壁・天井の仕上げ
照明・空調設備	5〜10万円	LED照明器具、空調の増設・移設
電気・OAコンセント・LAN配線	3〜8万円	分電盤、コンセント増設、LAN配線
消防設備	2〜5万円	火災報知器・スプリンクラーの移設
パーティション	2〜8万円	会議室・執務エリアの間仕切り
設計・デザイン費	工事費の10〜15%	レイアウト設計、デザイン、申請図書作成

照明・空調設備

照明は既存の蛍光灯をLEDに交換するか、レイアウトに合わせて器具を新設するかで金額が変わります。LED化は初期費用がかかるものの、消費電力を抑えられるため中長期では回収が見込める投資です。空調は既存のビル設備を使えるかどうかが分かれ目で、会議室を新設して間仕切りを立てると、その区画に空調と換気を追加する必要が生じます。この追加費用は見落としやすいポイントです。

OAコンセント・LAN配線

執務席1席あたり電源2口・LAN1口が最低ラインで、Web会議が多い職場では電源を多めに確保します。OAフロア（二重床）が入っていない物件では、床下配線ができず配線モールやポール配線で対応することになり、見た目と使い勝手の両面で制約が出ます。内覧の時点でOAフロアの有無を確認しておくと、後の設計がスムーズです。

消防設備

間仕切りを立てて部屋を区切ると、消防法上の要件から火災報知器やスプリンクラーの増設・移設が必要になります。天井までの壁で完全に仕切る場合はほぼ確実に発生する工事で、1区画あたり数万円から十数万円が加算されます。天井まで届かないローパーティションを選ぶことで、この費用を回避できる場合もあります。なお、この工事はビル指定業者による施工（B工事）となることが多く、単価が割高になりがちな点にも注意が必要です。

パーティション

間仕切りには、天井まで立てるハイパーティションと、腰高〜目線の高さで区切るローパーティションがあります。ハイパーティションは遮音性が高く会議室に適しますが、消防設備や空調の追加が伴うため総額は上がります。一方ローパーティションは工事が軽く、レイアウト変更にも柔軟に対応できます。用途ごとの選び分けはパーティションの種類や選び方を詳しく解説した記事で整理しているので、必要な遮音レベルを決める際の参考にしてください。

内装工事の流れと期間の目安

内装工事そのものは数週間から2か月程度ですが、物件選定から引き渡しまでを含めた全体では半年前後を見込みます。逆算してスケジュールを組んでおくと、直前の追加費用や日程調整の混乱を防げます。

1. 与件整理・物件選定（移転6か月前）：必要面積、席数、会議室数、予算枠を決める
2. レイアウトプラン作成・相見積もり（4〜5か月前）：複数社に同じ条件を提示して見積もりを依頼する
3. 業者決定・契約（3か月前）：見積内訳を比較し、施工体制と実績を確認して発注する
4. 実施設計・各種申請（2〜3か月前）：ビル管理会社への工事申請、消防・建築関連の届出を行う
5. 着工〜施工（1〜2か月前）：30坪で3〜4週間、100坪で1.5〜2か月が目安
6. 竣工検査・什器搬入・引き渡し：不具合を指摘して手直しを済ませてから入居する

特に時間を要するのがビル管理会社への申請です。工事内容によっては承認まで2〜4週間かかることもあり、ここで遅れると着工日全体がずれ込みます。物件を決めた時点で管理会社の工事区分ルールと申請フローを取り寄せておくと安心です。

内装費用を抑える5つのポイント

削るべきはグレードではなく、無駄な工事と不利な条件です。品質を落とさずにコストを下げるには、次の5点を押さえてください。

• 居抜き・セットアップオフィスを候補に入れる：内装が残った物件を選べば、工事費を半分以下に抑えられることがあります。ただし引き継ぐ設備の状態と原状回復義務の範囲は契約前に必ず確認します。
• 相見積もりは条件を揃えて3社に依頼する：面積、席数、会議室数、希望グレードを同じ仕様書で提示し、内訳の粒度も揃えてもらいます。「一式」表記が多い見積もりは比較できないため、費目ごとの数量と単価を出してもらいましょう。
• A工事・B工事・C工事の区分を早期に確認する：ビル側負担のA工事、ビル指定業者が行うB工事、自社の自由発注であるC工事のうち、B工事は単価が高くなりがちです。どこまでをC工事に振り分けられるか、管理会社と早めに交渉します。
• 既存設備を活かす設計にする：既存の空調・照明の配置に合わせてレイアウトを組めば、設備の移設費を圧縮できます。壁の位置を50cmずらすだけで消防設備の工事が不要になることもあります。
• 什器はリース・中古・段階導入を組み合わせる：初期の現金支出を抑えたい場合はリース、コスト最優先なら中古が有効です。増員予定分のデスクは入居後に追加購入する方針にすれば、初期費用を平準化できます。

もう一つ忘れやすいのが退去時の負担です。入居時に造作を作り込むほど、退去時の解体費用も膨らみます。退去時にかかる原状回復費用の相場をまとめた記事で相場観をつかんだうえで、入居から退去までのトータルコストで判断すると、経営層への説明にも説得力が出ます。

内装工事費用の勘定科目・会計処理の基礎知識

内装工事費は原則として一括経費にはできず、資産に計上して減価償却します。どの勘定科目に振り分けるかで償却年数が変わるため、工事内容ごとに区分しておくことが大切です。

工事内容	主な勘定科目
床・壁・天井などの造作	建物
電気・空調・給排水などの設備	建物附属設備
デスク・チェア・什器（10万円以上）	工具器具備品
原状回復・部分補修など価値を高めない工事	修繕費

賃借しているオフィスに施した造作は「建物」として計上し、その造作の種類や用途から合理的に見積もった年数で償却します。ただし、賃借期間の更新ができない定期建物賃貸借契約などの条件を満たす場合は、賃借期間を耐用年数とする扱いが認められています。判断に迷いやすい部分なので、内装工事の耐用年数や減価償却の考え方を解説した記事で全体像を確認したうえで、最終的な処理は顧問税理士に相談してください。

なお、取得価額が10万円未満のものは消耗品費として一括で費用計上できます。青色申告をしている中小企業者等であれば、30万円未満の資産を年間300万円まで一括で損金算入できる特例も利用できます。什器の購入計画を立てる際は、この基準を意識して単価を設定すると経理処理が軽くなります。

オフィス内装費用に関するよくある質問

この記事に関してよく寄せられる質問をまとめました。

テナントの内装工事費用はいくら？

賃貸オフィスに入居する場合、標準的な仕様であれば坪単価30〜50万円が目安です。20坪なら600万〜1,000万円、50坪なら1,500万〜2,500万円ほどになります。居抜き物件を選べば坪10〜30万円まで下がり、デザインに投資する場合は坪65〜80万円まで上がります。加えて、ビル指定業者が施工するB工事が含まれると総額が2〜3割上振れすることがあるため、工事区分の確認を先に行ってください。

オフィスリノベーションの費用相場は？

入居したまま部分的に改装するリノベーションは、範囲によって幅が大きくなります。会議室の増設や執務エリアのレイアウト変更程度であれば坪10〜25万円、床・壁・天井や設備まで含めた全面改装ではスケルトンからの内装工事と同等の坪30〜50万円が目安です。営業を続けながらの工事は夜間・休日作業になりやすく、その分の割増も見込んでおきましょう。

10坪の内装工事にかかる費用は？

10坪（約33平方メートル、4〜5名規模）の場合、居抜きで100万〜300万円、標準仕様で300万〜500万円、デザイン性を重視すると650万〜800万円が目安です。小規模オフィスは工事費の総額が小さい一方で、設計費や現場管理費、諸経費といった固定的にかかる費用の比率が高くなり、坪単価としては割高に見えることがあります。会議室を1室設けるかどうかで金額が数十万円単位で変わるため、優先順位を先に決めておくと判断しやすくなります。

A工事・B工事・C工事の違いは？

A工事はビルオーナーが費用を負担して行う建物本体の工事、B工事はテナントが費用を負担しつつビル指定業者が施工する工事、C工事はテナントが業者を選んで発注する工事です。空調や消防、分電盤まわりはB工事に指定されることが多く、相見積もりが取れないため単価が高くなりがちです。契約前に工事区分表を取り寄せ、C工事に振り替えられる範囲を管理会社と確認しておくとコストを抑えられます。

まとめ

オフィス内装費用は、物件の状態とデザインのグレードによって坪10万円から80万円まで開きがあります。まずは自社がどのゾーンを目指すのかを決め、面積を掛けて総額の枠をつかむことが出発点です。

• 坪単価の目安は、居抜き10〜30万円、標準30〜50万円、デザイン重視65〜80万円
• 必要面積は1人あたり2〜3坪。什器費・引越し費・予備費10%を別途見込む
• 見積もりは同一条件で3社に依頼し、「一式」ではなく費目別の数量と単価で比較する
• B工事の範囲と原状回復義務は、契約前に必ず確認する
• 工事費は資産計上が原則。工事内容ごとに勘定科目を分け、耐用年数を確認する

次のアクションは、必要席数と会議室数を書き出した簡単な要件メモを作ることです。この1枚があれば、複数の業者に同じ条件で見積もりを依頼でき、比較の精度が一気に上がります。相場という物差しを持って臨めば、提示された金額が妥当かどうかを自分で判断でき、社内の合意形成もスムーズに進みます。